Construtora Atrasou a Entrega do Imóvel:
o que fazer agora

Você comprou na planta, organizou a vida em torno de uma data e essa data passou. A construtora fala em ajuste de cronograma, o corretor não retorna, o prédio continua com tapume na frente. E você segue pagando parcela, aluguel, ou os dois ao mesmo tempo.

O atraso na entrega tem regra própria na lei brasileira desde a Lei 13.786/2018, que inseriu o art. 43-A na Lei 4.591/1964. E o Superior Tribunal de Justiça já fixou, em recursos repetitivos, várias teses sobre o assunto: sobre a multa, sobre os lucros cessantes, sobre o que a construtora deixa de poder cobrar durante o atraso e, mais recentemente, sobre quem responde e em quanto tempo prescreve cada pedido. Saber disso muda a conversa, porque boa parte das propostas de acordo apresentadas por construtoras fica abaixo do que a lei e os próprios precedentes já preveem.

Este texto trata do cenário em que quem descumpriu o prazo foi a construtora. Explica onde o atraso começa e onde termina, o que é possível cobrar enquanto o contrato continua de pé, o que a construtora não pode seguir cobrando de você nesse período e, com a mesma honestidade, as situações em que não há o que reclamar. Se a sua dúvida é sobre desistir do negócio e saber quanto a construtora pode reter, esse é outro assunto, tratado no nosso texto sobre distrato de imóvel na planta.

Por que a obra atrasou não é risco que o comprador assumiu

Imóvel na planta é uma compra às avessas: você paga primeiro e recebe depois, às vezes três ou quatro anos depois. Nesse intervalo, quase tudo o que pode dar errado está do lado de quem constrói. Cronograma otimista feito para vender, crédito de produção que não sai, fornecedor que falha, troca de empreiteira, licenciamento travado, vendas abaixo do previsto.

Do ponto de vista jurídico, esses problemas não são divididos com o comprador. O prazo de entrega é obrigação assumida por quem incorpora e vende, e os percalços típicos da atividade tendem a ser tratados como risco do próprio negócio. Alegações genéricas de crise, de mercado aquecido, de chuva ou de escassez de material costumam encontrar resistência quando não vêm acompanhadas de prova concreta do impacto naquela obra específica — e o ônus de produzir essa prova é de quem alega.

Há um detalhe estrutural que ajuda a entender por que a lei foi ficando mais rígida. Em 2026 tramita no Senado projeto que pretende tornar obrigatório o regime de patrimônio de afetação e exigir garantia financeira de conclusão do empreendimento. É apenas projeto: não vale hoje e pode mudar ou não ser aprovado. Mas indica que o problema do atraso e da obra paralisada segue sendo tratado como questão aberta pelo próprio legislador.

Enquanto isso, o que existe de concreto e aplicável é o art. 43-A da Lei 4.591/1964 e o conjunto de teses que o Superior Tribunal de Justiça firmou em julgamentos repetitivos. É disso que trata o restante deste texto.

Onde o atraso começa e onde termina: os dois marcos que definem tudo

Antes de discutir valores, é preciso acertar duas datas. Quase toda divergência de cálculo nasce aqui.

O marco inicial: data prevista mais tolerância. A cláusula de tolerância existe e é válida. Não é invenção da construtora. O caput do art. 43-A da Lei 4.591/1964 diz que a entrega do imóvel em até 180 dias corridos da data estipulada contratualmente como data prevista para conclusão do empreendimento, desde que expressamente pactuado de forma clara e destacada, não dá causa à resolução do contrato pelo adquirente nem enseja pagamento de qualquer penalidade pelo incorporador.

Repare nas condições que o próprio texto legal impõe: a tolerância precisa estar expressamente pactuada, de forma clara e destacada, e é de até 180 dias corridos. Previsão escondida no meio de um parágrafo denso é justamente o tipo de cláusula que tende a ser interpretada contra quem redigiu o contrato. E a tolerância não se renova a cada novo comunicado de prorrogação enviado pela construtora: ela desloca o marco uma vez, e é do fim dela em diante que o atraso passa a ser indenizável.

O marco final: a posse, não o papel. Aqui está o erro mais caro. Muitos acordos param a conta na data do habite-se, que é um ato administrativo da prefeitura atestando a regularidade da construção — e que não significa, sozinho, imóvel pronto para morar. Ao julgar o Tema Repetitivo 996, o Superior Tribunal de Justiça fixou que, descumprido o prazo de entrega incluído o período de tolerância, o prejuízo do comprador é presumido, consistente na injusta privação do uso do bem, a ensejar pagamento de indenização na forma de aluguel mensal, com termo final na data da disponibilização da posse direta ao adquirente da unidade autônoma. Ou seja: o relógio para quando a posse é efetivamente entregue, não quando sai o documento.

No mesmo julgamento o tribunal firmou que o contrato deve estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, o prazo certo para a entrega do imóvel, que não pode ficar vinculado à concessão do financiamento nem a nenhum outro negócio jurídico, salvo o acréscimo do prazo de tolerância. Contratos que amarram a entrega a eventos indefinidos são, por isso, terreno de discussão.

Uma ressalva honesta: as teses do Tema 996 foram fixadas em recursos que tratavam de contratos do programa Minha Casa, Minha Vida, e o próprio acórdão delimitou o alcance a determinadas faixas do programa. Na prática elas são amplamente usadas como parâmetro em outros contratos de incorporação, mas essa origem precisa ser considerada na análise de cada caso.

O que dá para cobrar enquanto o contrato continua de pé

Esta é a hipótese mais comum: você ainda quer o imóvel e quer ser indenizado pelo tempo perdido. Existem dois caminhos possíveis, e eles nem sempre se somam.

A indenização legal de 1% ao mês. O § 2º do art. 43-A prevê que, na hipótese de atraso superior ao prazo de tolerância, é devida ao adquirente adimplente indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora, para cada mês de atraso, pro rata die. Duas palavras merecem atenção: a base de cálculo é o valor efetivamente pago à incorporadora, e não o preço total do imóvel; e o cálculo é proporcional aos dias, não arredondado por mês cheio.

A multa contratual, mesmo quando o contrato só pune você. Muitos contratos preveem multa apenas contra o comprador que atrasa a parcela e nada contra a construtora que atrasa a obra. O Superior Tribunal de Justiça enfrentou esse desequilíbrio no Tema Repetitivo 971, com a tese de que, no contrato de adesão firmado entre o comprador e a construtora ou incorporadora, havendo previsão de cláusula penal apenas para o inadimplemento do adquirente, ela deverá ser considerada para a fixação da indenização pelo inadimplemento do vendedor. Em outras palavras: a multa que só existia contra você pode servir de parâmetro contra ela.

Lucros cessantes. São o que você deixou de ganhar ou teve de gastar por não dispor do imóvel — o aluguel que pagou enquanto esperava, ou o aluguel que deixou de receber. Como visto, o Tema 996 estabeleceu que, mantido o contrato, o prejuízo é presumido: quem comprou não precisa demonstrar que assinaria um contrato de locação em determinada data, porque a privação do uso do bem já representa, por si, perda econômica.

Dá para somar multa e lucros cessantes? Depende do que diz o contrato. O Tema Repetitivo 970 fixou que a cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes. A lógica é evitar pagamento em duplicidade pelo mesmo prejuízo. Mas a leitura tem nuance: em 2023, ao aplicar esse mesmo Tema 970, a Terceira Turma reconheceu que, quando a multa contratual é fixada em patamar inferior ao equivalente locatício, é lícito ao comprador buscar os lucros cessantes calculados pelo valor de aluguel do período, sem ficar preso ao valor menor da multa. Por isso a redação concreta da cláusula muda o resultado.

Dano moral. Não é consequência automática do atraso, e esse ponto é retomado adiante.

O que a construtora não pode continuar cobrando durante o atraso

Essa parte costuma ser esquecida, e às vezes vale mais do que a indenização em si — porque reduz a dívida, e não apenas acrescenta um crédito.

No Tema Repetitivo 996, o Superior Tribunal de Justiça firmou dois entendimentos diretamente ligados a isso:

• Juros de obra depois do prazo. É ilícito cobrar do adquirente juros de obra, ou outro encargo equivalente, após o prazo ajustado no contrato para a entrega das chaves da unidade autônoma, incluído o período de tolerância. A chamada taxa de evolução de obra tem sentido enquanto a obra corre dentro do prazo; depois disso, ela transfere ao comprador o custo do próprio atraso.
• Correção do saldo devedor por índice setorial. O descumprimento do prazo de entrega, computado o período de tolerância, faz cessar a incidência de correção monetária sobre o saldo devedor com base em indexador setorial, que reflete o custo da construção civil — caso do INCC —, devendo ser substituído pelo IPCA, salvo quando este for mais gravoso ao consumidor. Sem isso, o atraso da construtora encareceria a dívida do comprador.

Há ainda um terceiro ponto, ligado ao estado real do imóvel. Em junho de 2026, a Terceira Turma reconheceu que o comprador de unidade imobiliária tem legitimidade para ajuizar ação individual de obrigação de fazer exigindo a conclusão de obras em áreas comuns, ainda que o direito também tenha dimensão coletiva, porque o inadimplemento repercute igualmente na esfera particular dele. Na prática, entrega de chaves com áreas comuns inacabadas não encerra necessariamente a discussão.

Vale a mesma ressalva feita antes: as teses do Tema 996 nasceram em contratos do Minha Casa, Minha Vida, e o alcance delas fora desse universo é avaliado caso a caso.

Encerrar o contrato por culpa da construtora: o que muda

Existe uma segunda porta, e a escolha entre elas é do comprador, não da construtora. O § 1º do art. 43-A prevê que, se a entrega ultrapassar o prazo de tolerância e desde que o adquirente não tenha dado causa ao atraso, ele pode promover a resolução do contrato, sem prejuízo da devolução da integralidade de todos os valores pagos e da multa estabelecida, em até 60 dias corridos contados da resolução, com correção nos termos previstos na própria lei.

Aqui não se aplicam as retenções do distrato. A lógica se inverte porque o inadimplente é a construtora. No mesmo sentido, a Súmula 543 do Superior Tribunal de Justiça diz que, na resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador, integralmente em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor ou construtor, e parcialmente caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

Três consequências práticas de escolher essa porta:

• Não se soma com a indenização mensal. O § 3º do art. 43-A é expresso: a multa do § 2º não pode ser cumulada com a multa estabelecida no § 1º. Ou você mantém o contrato e cobra pelo atraso, ou resolve e recebe a devolução com a multa.
• Os lucros cessantes deixam de ser presumidos. Em 2024, a Quarta Turma decidiu que o dano que justificaria indenização por lucros cessantes decorrentes do atraso não é presumível quando o comprador pede a rescisão contratual — nessa hipótese, a devolução corrigida já recompõe o patrimônio, e eventual prejuízo adicional precisa ser demonstrado. É diferença relevante em relação a quem segue no contrato.
• A valorização do imóvel não é indenizável. Em 2021, a Terceira Turma afastou pedido de indenização pelo acréscimo de valor do imóvel não entregue, por entender que a valorização decorre de fatores econômicos externos e não da inexecução do contrato.

Como decidir entre as duas portas depende de números e de contexto — valor já pago, valorização, situação financeira do empreendimento —, e como a discussão sobre valores retidos e prazos de devolução pertence ao tema do distrato, ela é tratada em profundidade no nosso texto específico sobre distrato de imóvel na planta.

Uma nota sobre contratos antigos: o art. 43-A veio com a Lei 13.786/2018, publicada no fim de dezembro daquele ano. Ao decidir os repetitivos sobre atraso, a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça registrou que não caberia aplicação simples e direta da nova lei para solução de casos anteriores ao seu advento. Contrato de 2015 e contrato de 2023 podem, portanto, gerar resultados diferentes para fatos parecidos.

Quando não há o que cobrar

Um texto honesto precisa dizer também onde a pretensão não se sustenta. Estes são os cenários mais comuns:

• Entrega dentro da tolerância válida. Se o contrato previa a tolerância de forma expressa, clara e destacada e a entrega ocorreu dentro dos 180 dias, o próprio art. 43-A afasta a resolução por iniciativa do comprador e o pagamento de penalidade pelo incorporador, por mais frustrante que tenha sido a espera.
• Comprador inadimplente. A indenização do § 2º é dirigida ao adquirente adimplente. Quem está em atraso relevante com as parcelas encontra resistência séria, porque a construtora pode opor o descumprimento do próprio comprador.
• Atraso causado pelo comprador. O § 1º condiciona a resolução a que o adquirente não tenha dado causa ao atraso. Documentação não entregue, financiamento não aprovado por questões de perfil de crédito, alterações de acabamento pedidas por você, demora em assinar o repasse: nada disso conta como atraso da construtora.
• Dano moral não é automático. O entendimento do Superior Tribunal de Justiça é o de que a condenação por dano moral em atraso de entrega ocorre em situações excepcionais, comprovadas pelos compradores, porque dissabores, desconfortos e frustrações de expectativa fazem parte da vida moderna. Isso não quer dizer que nunca exista: o tribunal já reconheceu dano moral em casos de atraso muito prolongado em imóvel destinado à moradia e em situação de casamento adiado por causa da obra. Sem circunstância concreta desse tipo, porém, esse pedido específico tende a ser negado, ainda que a multa e os lucros cessantes sejam reconhecidos.
• Somar tudo não funciona. A vedação do § 3º impede empilhar a indenização mensal com a multa da resolução, e o Tema 970 limita a cumulação entre cláusula penal moratória equivalente ao locativo e lucros cessantes.
• Cobrar de quem não responde. Em janeiro de 2026, no Tema Repetitivo 1.173, o Superior Tribunal de Justiça fixou que o corretor de imóveis, pessoa física ou jurídica, não é, em regra, responsável por danos causados ao consumidor em razão do descumprimento, pela construtora ou incorporadora, de obrigações relativas ao empreendimento imobiliário. As exceções apontadas envolvem participação direta na incorporação ou construção, integração ao mesmo grupo econômico e situações de confusão ou desvio patrimonial. Em 2025, a Terceira Turma já havia afastado, no mesmo sentido, a responsabilidade de corretora e de empresa de pagamentos por atraso na entrega.
• Assumir a obra por conta própria tem preço. Em julgamento de 2021, a Terceira Turma entendeu que compradores que destituíram a incorporadora e decidiram tocar a obra não fazem jus a danos emergentes correspondentes aos aportes adicionais, por configurar agravamento unilateral do risco, ficando os lucros cessantes limitados ao período anterior à destituição.
• Termo de quitação assinado na entrega das chaves. É prática comum condicionar a entrega à assinatura de termo de quitação amplo. A validade desses termos é discutível, mas assinar sem qualquer ressalva cria uma dificuldade a mais, que poderia ter sido evitada.
• Tempo demais passado. A pretensão prescreve, e o prazo varia conforme o pedido. Em agosto de 2025, no Tema Repetitivo 1.099, o Superior Tribunal de Justiça definiu que é de dez anos o prazo prescricional aplicável à restituição da comissão de corretagem em caso de resolução contratual causada por atraso na entrega do imóvel, quando a responsabilidade for da construtora ou incorporadora, contado da ciência da recusa em devolver o dinheiro. Esse prazo é específico daquele pedido: outras pretensões seguem regras próprias, e por isso não convém deixar a discussão envelhecer.

Reconhecer esses limites não enfraquece caso nenhum. Ao contrário: permite concentrar o esforço no que costuma render — a contagem correta dos marcos, a base de cálculo da indenização e os encargos que a construtora deixou de poder cobrar durante o atraso.

O que fazer, passo a passo

1. Encontre no contrato a data prevista de conclusão e leia a cláusula de tolerância. Verifique se ela está expressa, clara e destacada, a quantos dias se refere e se o prazo de entrega não ficou amarrado à liberação de financiamento ou a outro evento indefinido.
2. Calcule o marco inicial. Data prevista mais o prazo de tolerância pactuado, em dias corridos. É desse dia em diante que o atraso conta.
3. Fixe o marco final pela posse, não pelo papel. Guarde termo de vistoria, termo de entrega de chaves e data do habite-se, porque as três costumam ser diferentes entre si. Registre com fotos e vídeos datados o estado da unidade e das áreas comuns.
4. Reúna os comprovantes de tudo que foi pago à incorporadora. A indenização mensal do § 2º é calculada sobre o valor efetivamente pago a ela, e a eventual devolução também parte desses valores.
5. Confira os encargos cobrados depois do prazo. Verifique se continuaram cobrando juros de obra ou taxa de evolução de obra e se o saldo devedor seguiu corrigido por índice setorial da construção civil. Esses dois pontos costumam reduzir a dívida.
6. Junte a prova do prejuízo. Recibos e transferências de aluguel do período, contrato de locação, ou elementos que indiquem destinação do imóvel à locação.
7. Salve todo o histórico com a construtora. E-mails, comunicados de prorrogação, mensagens de canal oficial, atas de assembleia e matérias sobre a obra.
8. Decida qual porta usar — manter o contrato e cobrar a indenização pelo atraso, ou promover a resolução com devolução integral e multa — e comunique a construtora por escrito, com prova de recebimento.
9. Não assine termo de quitação amplo sem entender do que estaria abrindo mão. Se a assinatura for condição para receber as chaves, é possível fazê-la com ressalva expressa quanto às verbas do atraso.
10. Compare qualquer proposta de acordo com o que a lei e os precedentes já asseguram antes de aceitar.
11. Busque análise jurídica do contrato. A redação da cláusula de tolerância, a existência e o valor da multa e a data de assinatura mudam completamente o cálculo de um caso para outro.

Conforme o caso e a prova disponível, os pedidos que costumam ser formulados são:

• indenização mensal pelo atraso, na forma do § 2º do art. 43-A, ou a multa contratual considerada como parâmetro na linha do Tema 971;
• lucros cessantes pelo período de atraso, quando mantido o contrato e quando a cláusula penal não cumprir a mesma função indenizatória;
• devolução de juros de obra ou encargo equivalente cobrados após o prazo, incluído o período de tolerância;
• revisão da correção do saldo devedor a partir do descumprimento do prazo;
• obrigação de fazer para conclusão de unidade ou de áreas comuns inacabadas;
• resolução do contrato com devolução integral dos valores pagos e multa, quando essa for a escolha do comprador;
• danos morais, quando houver situação excepcional com repercussão concreta demonstrada.

Não é possível antecipar resultado: cada caso depende do texto do contrato, da data da assinatura, dos marcos comprovados e do entendimento adotado no julgamento. O que se pode dizer é que a conta apresentada pela construtora é ponto de partida da análise, não a palavra final.

Publicado em 20 de agosto de 2026. Última revisão em 23 de agosto de 2026.