Distrato de imóvel na planta:
quanto a construtora pode reter

Você comprou um apartamento na planta, pagou entrada e parcelas por dois ou três anos e agora precisa sair do contrato — perdeu renda, o financiamento não saiu, a vida mudou. Ou o oposto: você continua pagando, o prazo de entrega passou e a obra segue no mesmo lugar. Nos dois cenários a pergunta é a mesma e é muito concreta: quanto desse dinheiro volta para o seu bolso?

A resposta não é um número único. Ela depende de quem deu causa ao fim do contrato, da data em que o contrato foi assinado e de um detalhe técnico que quase ninguém lê no contrato: se o empreendimento está ou não submetido ao chamado patrimônio de afetação. Esse detalhe pode ser a diferença entre a construtora reter até 25% ou até 50% do que você pagou.

Este texto explica, em linguagem direta, o que a Lei 13.786/2018 (a Lei do Distrato) permite descontar, o que o Superior Tribunal de Justiça vem decidindo — inclusive uma divergência que ainda está aberta em 2026 —, como funciona o prazo de tolerância de 180 dias no atraso da obra e, com a mesma honestidade, em quais situações não há nada a reclamar.

Por que o distrato quase sempre vira discussão

O contrato de compra de imóvel na planta é longo, cheio de tabelas e assinado num estande de vendas, num momento de entusiasmo. As cláusulas que definem o que acontece se a compra der errado costumam ser justamente as menos discutidas na hora da assinatura.

Quando o comprador procura a construtora para desistir, a proposta que chega em geral parte de uma conta feita pela própria construtora. É comum que ela some, de uma só vez, vários descontos: uma multa contratual, a comissão de corretagem, taxas administrativas, valores de fruição e encargos diversos. O resultado prático é uma devolução bem menor do que o comprador imaginava — às vezes próxima de zero.

Parte desses descontos é legal. Parte pode não ser. A Lei 13.786/2018 fixou tetos e regras de forma expressa, e é a partir deles que se avalia se a proposta está dentro ou fora da lei. Some-se a isso um segundo problema: muitos acordos de distrato trazem cláusula de quitação ampla, que costuma ser usada depois para impedir qualquer discussão futura sobre o valor. Assinar antes de conferir a conta é o erro mais caro dessa história.

No atraso da obra a lógica é outra. Aqui quem descumpriu foi a construtora, e a lei trata o caso de maneira diferente — inclusive permitindo que o comprador escolha entre continuar no contrato cobrando indenização ou encerrá-lo e receber tudo de volta.

O que a lei permite descontar quando quem desiste é você

Para imóveis em incorporação (o prédio na planta), a regra está no art. 67-A da Lei 4.591/1964, incluído pela Lei 13.786/2018. Ele diz que, no distrato ou na resolução por inadimplemento do comprador, a restituição dos valores pagos sofre deduções cumulativas:

• a integralidade da comissão de corretagem (inciso I);
• a pena convencional, que não pode exceder 25% da quantia paga (inciso II).

É daí que vem a ideia popular de que o comprador recebe 75% de volta. A conta real, porém, costuma ser menos generosa, porque o §2º do mesmo artigo autoriza deduzir ainda — quando a posse do imóvel chegou a ser disponibilizada ao comprador — impostos reais, cotas de condomínio, contribuições a associações de moradores, demais encargos contratuais e um valor de fruição de 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, calculado pro rata die. Ou seja: 25% é o teto da multa, não o teto de tudo o que pode ser descontado.

O prazo para receber também está na lei, e surpreende muita gente. Quando a incorporação não está sob patrimônio de afetação, o §6º prevê pagamento em parcela única após 180 dias contados do desfazimento do contrato. Quando está sob patrimônio de afetação, o §5º manda restituir em até 30 dias após o habite-se — o que, numa obra no começo, pode significar anos de espera.

Patrimônio de afetação, em palavras simples, é um regime em que o terreno e o dinheiro daquele empreendimento ficam separados do patrimônio geral da construtora, para proteger os compradores em caso de quebra. Ele traz segurança, mas cobra um preço no distrato: o §5º do art. 67-A permite que a pena convencional chegue a 50% da quantia paga.

Vale registrar dois pontos que costumam passar despercebidos. O §10 do art. 67-A garante direito de arrependimento em 7 dias, com devolução de tudo o que foi antecipado — inclusive a comissão de corretagem — nos contratos firmados em estande de vendas ou fora da sede do incorporador. E o §13 permite que as partes, em comum acordo e por instrumento específico de distrato, pactuem condições diferentes das previstas na lei, o que reforça a importância de ler bem antes de assinar qualquer proposta.

Loteamento é outra história: contratos de lote urbano seguem o art. 32-A da Lei 6.766/1979, com teto de penalidade de 10% e fruição de até 0,75% sobre o valor atualizado do contrato. Confundir os dois regimes leva a expectativas erradas.

O que o STJ vem decidindo: os 50%, a divergência aberta e a data do contrato

Aqui está a questão mais quente do tema em 2026. A lei autoriza reter até 50% quando há patrimônio de afetação, mas parte da jurisprudência entende que, havendo relação de consumo, esse percentual pode ser abusivo e deve ser reduzido — normalmente ao patamar de 25%, que era o construído pelo STJ antes da lei.

A questão não está pacificada no STJ, e o registro oficial disso é claro: em 21 de maio de 2026 o tribunal criou a Controvérsia 822, para definir se, nos contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação e firmados depois da Lei 13.786/2018, a rescisão por inadimplemento do comprador autoriza a retenção de até 50% das quantias pagas, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964.

O sinal mais importante veio em maio de 2026: o STJ registrou, no seu Boletim de Precedentes, a Controvérsia 822, com a seguinte questão — definir se nos contratos de compra e venda de imóveis submetidos ao regime de patrimônio de afetação e firmados após a vigência da Lei 13.786/2018 a rescisão por inadimplemento do comprador autoriza o vendedor a reter até 50% das quantias pagas, nos termos do art. 67-A, §5º, da Lei 4.591/1964.

Uma controvérsia criada é o passo anterior à afetação como tema repetitivo. Na data em que este texto foi preparado, ela constava como controvérsia criada, sem afetação e sem determinação de suspensão nacional de processos. Se e quando for afetada, é possível que ações sobre o assunto fiquem suspensas até o julgamento — motivo pelo qual quem tem um caso desses deve acompanhar o andamento antes de decidir se ajuíza agora ou aguarda.

A Lei do Distrato entrou em vigor em dezembro de 2018 e, em regra, não retroage para atingir contratos assinados antes disso. Essa não é uma tese de advogado: ao julgar os recursos repetitivos sobre penalidades por atraso na entrega, a Segunda Seção do STJ decidiu, por unanimidade, não aplicar os dispositivos da Lei 13.786/2018 à solução daqueles casos, que envolviam contratos anteriores.

Para os contratos antigos, o parâmetro segue sendo o construído pela jurisprudência de consumo. A Súmula 543 do STJ resume bem a lógica: na resolução de promessa de compra e venda de imóvel submetida ao Código de Defesa do Consumidor, deve haver restituição imediata das parcelas pagas — integral, se a culpa foi exclusiva do vendedor ou construtor; parcial, se foi o comprador quem deu causa ao desfazimento. Repare em duas palavras que fazem diferença: imediata e integral. Nos contratos antigos não existe a espera de 180 dias nem a espera pelo habite-se.

Nos dois repetitivos julgados em 2019 sobre atraso, o STJ fixou que a cláusula penal moratória, quando estabelecida em valor equivalente ao locativo, tem a finalidade de indenizar o adimplemento tardio e, em regra, afasta a cumulação com lucros cessantes; e que, se o contrato de adesão prevê cláusula penal apenas para o inadimplemento do comprador, ela deve ser considerada para fixar a indenização pelo inadimplemento do vendedor.

Na prática, a primeira coisa a fazer é olhar a data do contrato. Contrato de 2015 e contrato de 2023 podem gerar resultados bem diferentes para situações de fato quase idênticas.

Atraso na obra: os 180 dias de tolerância e o que dá para cobrar

O art. 43-A da Lei 4.591/1964 tornou expresso o que os contratos já praticavam: a entrega pode ocorrer em até 180 dias corridos além da data prevista, sem que isso configure inadimplemento da construtora, desde que a tolerância esteja pactuada. Esse é o ponto que mais frustra o comprador — o prazo do folheto não é o prazo jurídico.

Passados os 180 dias, o cenário muda e o comprador que não deu causa ao atraso tem, em regra, duas saídas:

• Encerrar o contrato. O §1º do art. 43-A prevê a resolução com devolução da integralidade dos valores pagos, mais a multa contratual, em até 60 dias corridos contados da resolução, com correção monetária. Aqui não há retenção de 25% nem de 50%: quem descumpriu foi a construtora.
• Continuar no contrato e cobrar pelo atraso. O §2º prevê indenização de 1% do valor efetivamente pago à incorporadora por mês de atraso, pro rata die, com correção monetária. O §3º veda que essa multa de mora seja cumulada com a multa da resolução prevista no §1º.

Duas advertências úteis. Primeiro: escolher a resolução tem um custo jurídico. Em 2024 o STJ decidiu que, quando o comprador opta por rescindir o contrato por atraso, os lucros cessantes deixam de ser presumidos e precisam ser efetivamente demonstrados — a lógica é que, ao desfazer o negócio, ele nunca terá o imóvel no patrimônio, e a devolução corrigida já recompõe o que foi pago. Segundo: em outubro de 2025 o STJ afirmou que, em regra, a corretora não responde solidariamente com a construtora pelo atraso, ressalvadas hipóteses como falha no próprio serviço de corretagem, participação direta na incorporação ou integração ao mesmo grupo econômico.

Quando não há o que reclamar — e é importante saber antes

Nem toda proposta de distrato é abusiva, e nem todo atraso gera indenização. Ser realista aqui evita gastar tempo e dinheiro com uma discussão que tende a não prosperar.

• Desistência sem culpa da construtora. Se você simplesmente mudou de ideia, perdeu renda ou não conseguiu financiamento, a retenção existe e é legítima. A discussão possível é sobre o percentual e sobre a soma dos descontos, não sobre devolver 100%.
• Atraso dentro dos 180 dias. Se a cláusula de tolerância está no contrato e a entrega ocorreu dentro dela, em regra não há mora da construtora nem indenização a receber.
• Cobrança de fruição ou taxa de ocupação. Quando o comprador chegou a ter a posse ou o imóvel ficou à sua disposição, a lei autoriza o desconto. Em outubro de 2025, aplicando a Lei do Distrato a um contrato de loteamento, o STJ admitiu descontar cumulativamente a cláusula penal e a taxa de ocupação, inclusive em lote não edificado, por haver previsão legal e contratual expressa.
• Dano moral não é automático. O descumprimento contratual, por si só, costuma ser tratado como aborrecimento inerente à vida negocial. O dano moral tende a ser reconhecido em situações excepcionais, com prova de repercussão concreta na vida da pessoa.
• Lucros cessantes quando se pede a rescisão. Como visto, deixam de ser presumidos e exigem demonstração efetiva.
• Prazo de devolução respeitado. Se o empreendimento não tem patrimônio de afetação e a construtora está dentro dos 180 dias do §6º, ou tem afetação e ainda não houve habite-se, a demora pode estar amparada em lei, por mais desconfortável que seja.
• Distrato já assinado com quitação. Existindo instrumento específico de distrato pactuado em comum acordo, a revisão posterior é bem mais difícil e depende de demonstrar vício grave, erro relevante ou abusividade concreta.

Reconhecer esses limites não enfraquece o caso de ninguém. Ao contrário: permite concentrar o esforço no que realmente costuma render — a conta dos descontos, o momento do pagamento e a coerência entre o que o contrato diz e o que a construtora aplicou.

O que fazer, passo a passo

1. Localize o contrato completo, com todos os aditivos e, se houver, o quadro-resumo exigido pelo art. 35-A da Lei 4.591/1964. É nele que estão o prazo de entrega, a cláusula de tolerância, o percentual de multa e as regras de devolução.
2. Descubra se há patrimônio de afetação. Essa informação costuma constar do memorial de incorporação registrado no cartório de registro de imóveis. É o dado que define se o teto discutido é o de 25% ou o de 50% — e quando o dinheiro deve ser pago.
3. Reúna todos os comprovantes de pagamento, incluindo entrada, parcelas, valores pagos à corretora, taxas de assessoria e eventuais intermediações. Comissão de corretagem e SATI merecem atenção específica na conta.
4. Refaça a conta você mesmo, item a item. Separe multa, corretagem, fruição, impostos e encargos. Some. Compare com a proposta da construtora. Muitas vezes o problema não está em um desconto isolado, mas na soma deles.
5. Guarde as comunicações. E-mails, cartas, mensagens do canal oficial, avisos de mudança de prazo e a própria proposta de distrato são prova. Registre por escrito qualquer promessa feita verbalmente.
6. Não assine acordo antes de conferir. Cláusulas de quitação ampla costumam ser o obstáculo para discutir o valor depois.
7. Notifique formalmente a construtora apresentando a conta que você entende correta e o fundamento legal. Boa parte dos casos se resolve nessa etapa, sem processo.
8. Verifique o andamento da Controvérsia 822 no STJ antes de ajuizar, se o seu caso envolve patrimônio de afetação e contrato posterior a 2018. Uma eventual afetação como tema repetitivo pode suspender processos.
9. Busque orientação jurídica sobre prazos. A pretensão de restituição está sujeita a prazo, e a definição depende da natureza do pedido e da data dos fatos.

O que é possível buscar

Conforme o caso e a prova disponível, os pedidos que costumam ser formulados são:

• Revisão da conta do distrato, com redução dos descontos ao que a lei e o contrato autorizam.
• Devolução integral dos valores pagos quando a rescisão decorre de descumprimento da construtora, como atraso além da tolerância ou obra paralisada, acrescida da multa contratual e de correção monetária.
• Restituição de comissão de corretagem e taxas de assessoria quando cobradas em desacordo com o contrato ou com a lei aplicável ao período.
• Indenização pelo atraso, no percentual mensal previsto em lei ou no contrato, quando o comprador opta por permanecer no negócio.
• Correção monetária e juros sobre os valores a devolver, nos termos do contrato e da lei.
• Reconhecimento da nulidade de cláusulas que imponham desconto acima do teto legal ou prazo de devolução incompatível com o regime do empreendimento.
• Danos morais, quando houver situação excepcional, com repercussão concreta demonstrada.

Não é possível antecipar resultado: cada caso depende do texto do contrato, da data da assinatura, do regime do empreendimento, da prova produzida e do entendimento adotado no julgamento. O que se pode dizer com segurança é que a conta apresentada pela construtora não é a palavra final — ela é o ponto de partida da análise.

Publicado em 20 de agosto de 2026. Última revisão em 23 de agosto de 2026.